یکی از قرارداد های رایج در دنیای املاک، عقود اجاره است، در چنین قرارداد هایی مؤجر منافع ملک خود را به مستأجر منتقل می کند و مستأجر درازای آن، مبلغی را به مؤجر پرداخت می نماید. اما پاسخ به این پرسش که تصرف عدوانی مستأجر چیست؟ نیاز به توضیحات بیشتری دارد که در ادامه به آن پرداخته ایم.
در بعضی موارد زمانی که مدت اجاره تمام می شود؛ برخلاف خواسته مؤجر، مستأجر ملک را تخلیه نمی کند،این نوع تصرف همان پاسخ پرسش ما می باشد.
تصرف عدوانی از نگاه قانون
طبق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دعوای تصرف عدوانی عبارتست از:« ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.»
برداشتی که از قانون فوق استنباط می شود؛ این است که تصرف از ابتدا باید بدون رضایت مالک بوده در غیر این صورت نمی توان بر علیه متصرف اقدامی قانونی انجام داد، در صورتی که این گونه نیست و باید به ماده 171 قانون آیین دادرسی و تبصره آن، مراجعه نمود. به موجب این ماده:« سرایدار، خادم، کارگر و به طور کلی هر امین دیگری، چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا ماذون از طرف مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، مبنی بر مطالبه مال امانی، از آن رفع تصرف ننماید، متصرف عدوانی محسوب می شود.»
از ماده قانون فوق می توان نتیجه گرفت که برای این که تصرفی عدوانی باشد حتماً لازم نیست که از ابتدا به این شکل بوده باشد مثلاً در خصوص مستأجرین می توان گفت اگر تاریخ قرارداد بین مؤجر و مستأجر به پایان برسد و مستأجر ظرف مدت ده روز ملک را تخلیه نکند و به مالک تحویل ندهد، متصرف عدوانی شناخته خواهد شد.
نکته ای که در این موضوع حائز اهمیت است این است که اگر مؤجر و مستأجر طبق قراردادی با یک دیگر در خصوص تخلیه ملک توافقاتی کرده باشند؛ مالک دیگر نمی تواند شکایتی با این موضوع را مطرح کند.
ارکان لازم تصرف عدوانی
- قبل از متصرف، ملک در تصرف خواهان بوده باشد.
- در حال حاضر ملک در تصرف خوانده باشد.
- تصرف از نوع عدوانی باشد.
انواع تصرف عدوانی
از نگاه قانون تصرف عدوانی در دو نوع حقوقی و کیفری طبقه بندی می شود. باید توجه کرد اعلام دعوی تحت عنوان هر یک از آن ها این امکان را از طرف مقابل می گیرد که شکایت خود را در تحت عنوان مقابل مطرح کند؛ بنابراین باید دقت لازم را انجام داد و در این خصوص با یک وکیل دعاوی ملکی مشورت کرد.
تصرف عدوانی کیفری
اگر شخصی با آگاهی از این موضوع که ملک یا مالی غیر منقول متعلق به شخص دیگری است آن را تصرف کند؛ به عنوان متصرف عدوانی کیفری شناخته می شود، این نوع تصرف جرم تلقی می گردد و در صورت اثبات، مجازات فرد طبق ماده 690 مجازات اسلامی به شرح زیر است:
- اعاده وضع به حالت سابق
- رفع تصرف
- یک ماه تا یک سال حبس
تصرف عدوانی حقوقی
برای طرح دعوی برای این نوع تصرف یعنی تصرف عدوانی حقوقی شرایط خاصی لازم است که در زیر به بیان آن ها می پردازیم:
- سابقه خواهان
برای اثبات این موضوع، خواهان باید برای مدتی در ملک اقامت کرده باشد به طوری که قابل استشهاد از همسایگان و محلی ها باشد.
- تصرف از نوع عدوانی باشد
تصرف حتماً باید بدون رضایت متصرف قبلی باشد، و ملک به زور تصرف شده باشد تا قابل پیگیری قرار بگیرد.
- غیر منقول بودن مال
تصرف عدوانی فقط مرتبط با اموال غیر منقول است، و اموال منقول مانند ماشین را شامل نمی گردد.
- تصرف خوانده از تصرف خواهان پیشی نگرفته باشد
تنها در صورتی می توان گفت تصرف از نوع عدوانی است که خواهان درست قبل از خوانده متصرف مال بوده باشد.
تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و کیفری
این دو نوع تصرف، شبیه به یک دیگر می باشد و تفاوت های اندکی باهم دارند، این تفاوت ها عبارت است از:
- در تصرف عدوانی حقوقی نیاز به احراز مالکیت توسط مالک نمی باشد.
- رکن روانی در تشخیص نوع تصرف مورد اهمیت است؛ به این معنا که باید برای دادگاه ثابت گردد که شخص متصرف نمی دانسته ملک متعلق به شخص دیگری می باشد.
- تصرف خوانده، باید بدون رضایت خواهان بوده باشد.
مرجع صالح رسیدگی به تصرف عدوانی
می توان گفت این نوع دعاوی به صورت کلی در دادگاه عمومی بررسی می گردد.
طبق ماده ۱۲ قانون مدنی:«مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.»
براساس ماده فوق، دادگاه محل مال غیر منقول مرجع صالح برای مراجعه می باشد. به این صورت که خواهان به دفتر قضایی الکترونیک مراجعه کرده طرح دادخواست می کند، سپس با توجه به محل مال غیر منقول شعبه دادگاه مشخص می گردد و به خواهان و خوانده اعلام می گردد.
تصرف عدوانی در ملک مشاع
ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی بیان می دارد:
« در صورتی که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می کرده اند و بعضی از آنان مانع تصرف یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل خواهد بود.»
چند نکته در مورد تصرف عدوانی
- در تصرف عدوانی حتماً مؤجر یا مالک خواهان نبوده، بلکه اگر قبل از اتمام قرارداد اجاره، مالک اقدام به بیرون کردن مستأجر خود بنماید( بدون دلیل محکمه پسند) جایگاه خواهان و خوانده به طور کل در روند پرونده عوض خواهد شد و مستأجر می تواند به عنوان خواهان شکایت کند.
- تصرف عدوانی به طور کامل با تخلیه ید متفاوت است، که در مقاله ای جداگانه به آن پرداخته ایم.
- اگر مؤجر و مستأجر در خصوص نحوه و زمان تخلیه در قرارداد به تفاهماتی رسیده باشند، مؤجر مجاز به شکایت با عنوان تصرف عدوانی نیست.
دادخواست رفع تصرف عدوانی
مشخصات خواهان:
نام…………نام خانوادگی……نام پدر… سن…….شغل…….محل اقامت………….
مشخصات خوانده:
نام…………نام خانوادگی……نام پدر… سن…….شغل…….محل اقامت………….
مشخصات وکیل خواهان:
نام…………نام خانوادگی……نام پدر… سن…….شغل…….محل اقامت………….
خواسته و بهای خواسته:
تقاضای رفع تصرف و قلع و قمع بنا مقوم به……ریال و اجرت المثل ایام تصرف مقوم به……..ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی همراه با تقاضای صدور دستور موقت.
دلایل ومنضمات:
کپی مصدق سند مالکیت یا قولنامه ، معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری.
شرح خواسته:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان……..
احتراما به استحضار می رساند،
به موجب سند مالکیت شماره…….،………… دانگ پلاک ثبتی………./……..بخش ……….واقع در………..متعلق به اینجانب می باشد نظر به اینکه خوانده/خواندگان بدون اذن و اجازه اینجانب پلاک ثبتی مذکور را در تصرف غاصبانه خود گرفته و با وصف مراجعات مکرر از رفع تصرفات عدوانی و قلع و قمع بنای بدون مجوز خوانده/خواندگان جزء پلاک ثبتی فوق الذکر و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ…… لغایت صدور حکم به میزان ……….. ریال به انضمام کلیه خسارات و هزینه دادرسی مورد استدعاست.
ضمنا برای اثبات ادعای خود و تعیین اجرت المثل ایام تصرف غاصبانه به معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری استناد می نماید. ضمنا نظر به اینکه خوانده در شرف احداث بنا در پلاک مذکور می باشد بدوا صدور دستور موقت به منع وی از احداث بنا به استناد مواد310و320 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در مورد مدنی و اجرای فوری آن نیز تقاضا می گردد.
نتیجه گیری
به طور کلی می توان نتیجه گرفت تصرف عدوانی مستاجر یکی از مسائل حقوقی پیچیده است، بنابراین برای این که در چنین پرونده هایی به نتیجه ای مطلوب دست پیدا کنید؛ لازم است تا با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی مشورت کنید تا بهترین راه را برای پرونده شما برگزیند.
سؤالات مرتبط
- تصرف عدوانی چیست؟
طبق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دعوای تصرف عدوانی عبارتست از:« ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.»
- مجازات تصرف عدوانی کیفری چیست؟
مجازات فرد طبق ماده 690 مجازات اسلامی اعاده وضع به حالت سابق، رفع تصرف و یک ماه تا یک سال حبس است.
- تصرف عدوانی ملک مشاع به چه صورت است؟
ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی بیان می دارد:« در صورتی که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می کرده اند و بعضی از آنان مانع تصرف یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل خواهد بود.»
- آیا در تصرف عدوانی همیشه مؤجر خواهان است و می تواند شکایت کند؟
خیر، در تصرف عدوانی حتماً مؤجر یا مالک خواهان نبوده، بلکه اگر قبل از اتمام قرارداد اجاره، مالک اقدام به بیرون کردن مستأجر خود بنماید( بدون دلیل محکمه پسند) جایگاه خواهان و خوانده به طور کل در روند پرونده عوض خواهد شد و مستأجر می تواند به عنوان خواهان شکایت کند.
سلام گروه تا وکیل خیلی حرفه ای کارشون رو انجام میدن من خیلی راضی بودم و پروندمم با همین موضوع بود ک ب خوشی تموم شد.
سلام
درود برشما
سلام
سپاس از محبت شما
سلام گروه تا وکیل خیلی حرفه ای کارشون رو انجام میدن من خیلی راضی بودم.
سلام
نظر لطف شماست انجام وظیفه میکنیم