اجاره زمین های کشاورزی یکی از رایج ترین انواع قراردادها است. آشنایی با نکات حقوقی در هر موضوعی سبب جلوگیری از ضرر و زیان در آینده می شود. نکات حقوقی در مورد اجاره زمین کشاورزی را باید در سه بازه ی زمانی مختلف مورد توجه قرار داد. یکی نکات قبل از انعقاد قرارداد، یکی نکات حقوقی حین انعقاد قرارداد و دیگری نکات بعد از انعقاد قرارداد است.
آیا شما آشنایی با این نکات حقوقی دارید؟ با مطالعه این مقاله می توانید با این نکات آشنا شوید. قانون گذار قوانین جداگانه و مخصوصی را در رابطه با زمین های کشاورزی وضع کرده است، زیرا زمین کشاورزی یکی از مواردی است که بسیار، موضوع عقود اجاره قرار می گیرد.
نکات اجاره زمین های کشاورزی
در انعقاد قراردادهای اجاره با موضوع زمین کشاورزی، باید نکات حقوقی در مورد اجاره زمین کشاورزی رعایت شود، که در ادامه آن ها را بررسی خواهیک کرد:
1 – نکات حقوقی قبل از انجام معامله
در ابتدای کار باید وضعیت ثبتی زمین کشاورزی بررسی شود، تا مشخص گردد که زمین دارای سند رسمی هست یا خیر. در ادامه مهم ترین موضوع که باید بررسی شود اطلاعات هویتی مالک یا فرد اجاره دهنده است.
اگر فردی با در دست داشتن وکالت نامه قصد اجاره ی زمین کشاورزی را دارد ، حتماً باید اصالت و تاریخ وکالت نامه ی وی بررسی شود، تا خیال مستأجر از بابت همه چیز راحت باشد.
بقیه ی نکات قابل بررسی مربوط به خود زمین کشاورزی می باشد که در ادامه آن ها را یک به یک آورده ایم:
- موقعیت قرارگیری زمین کشاورزی از لحاظ سهولت دسترسی به آن.
- بررسی کیفیت خاک، آب و هوای زمین کشاورزی مورد اجاره.
- بررسی موضوع مورد اجاره در خصوص قرارگیری در اراضی ملی.( اگر زمین کشاورزی جز اراضی ملی باشد، هیچ شخصی نمی تواند آن ها را اجاره داده یا بفروشد.)
- وضعیت چاه های آب اطراف زمین که برای آبیاری از آن ها استفاده می شود، باید مورد ارزیابی قرار بگیرد.
- بررسی ساعات آبی زمین.(منظور ساعت هایی است که فرد می تواند از حق آبه زمین خود بهره ببرد.)
2 – نکات حقوقی هنگام تنظیم قرارداد
نکات حقوقی در مورد اجاره زمین کشاورزی که در باید در قرارداد کتبی حتماً ذکر شود، به قرار زیر است:
- درج مشخصات هویتی، آدرس و شماره تلفن مؤجر و مستأجر به طور کامل.
- نوشتن مشخصات زمین به طور کامل، اعم از پلاک ثبتی، آدرس و غیره.
- نوشتن ساعات و مقدار حق آبه زمین، خیارات قانونی و تمام مواردی انجام یا عدم انجام آن ها سبب فسخ قرارداد می شود.
- امضا و اثر انگشت دو طرف قرارداد در زیر آن و همچنین امضا دو نفر از حاضران در جمع به عنوان شاهد.
3 – نکات حقوقی درباره اجاره زمین بعد از انعقاد قرارداد
نکات این بخش شمال مواد قانونی زیر می باشد:
- ماده ۴۷۶قانون مدنی:« موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد.»
- ماده ۴۷۸قانون مدنی:« هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.»
- ماده ۴۷۷قانون مدنی:« موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.»
- ماده ۴۷۹قانون مدنی:« عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.»
- ماده ۴۸۶قانون مدنی:« تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد.»
- ماده ۴۸۷قانون مدنی:« هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.»
شرایط اجاره زمین کشاورزی
- در اجاره زمین کشاورزی دو طرف قرارداد باید اهلیت داشته باشند.(اهلیت به معنای رسیدن به سن قانونی است.)
- مدت زمان اجاره باید در قرارداد اجاره زمین کشاورزی ذکر شود، وگرنه قرارداد باطل است.
- اگر در قرارداد تاریخ شروع مدت اجاره ثبت نشده باشد، تاریخ تنظیم قرارداد را به عنوان تاریخ شروع مدت اجاره در نظر می گیرند.
- مورد مورد معامله باید عین و معلوم باشد.
- مستأجر در صورتی که اجازه آن را داشته باشد و این اجازه در شروط قرارداد ذکر شده باشد، می تواند مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد.
کلام پایانی
در خصوص نکات حقوقی در مورد اجاره زمین کشاورزی مواردی را که کاربرد بیشتری داشتند، ذکر کردیم. مانند ساعات حق آبه زمین، مواردی که باید صد در صد در قرارداد ذکر شود و غیره.
اگر قصد اجاره ی زمین کشاورزی را دارید، حتماً باید با یک وکیل ملکی مشورت نمایید، تا همه ی موارد ثبتی و حقوقی زمین مورد نظر بررسی شود. این موضوع سبب می شود که هیچ گونه موردی در آینده وجود نداشته باشد، تا شمار را دچار مسائل قانونی کند
پرسش های مرتبط
- آیا فردی که اهلیت ندارد، می تواند به عنوان یکی از طرفین قرارداد اجاره ی زمین کشاورزی معرفی شود؟
خیر، یکی از شروط تنظیم قرار داد اجاره زمین کشاورزی داشتن اهلیت دو طرف معامله است.
- آیا می توان در قرارداد مدت زمان اجاره زمین کشاورزی را مشخص نکرد؟
خیر، اگر در قرارداد اجاره زمین کشاورزی مدت زمان اجاره ذکر نشود قرارداد باطل است.
- نوشتن ساعات حق آبه زمین در قرارداد اجباری است؟
بله، در شرایط قرارداد ساعات حق آبه و چاه هایی که فرد می تواند از آن ها به عنوان منابع آبیاری زمین خود استفاده کند، حتماً باید ذکر شود.
- اگر شرایط ذکر شده درباره زمین با عین آن متفاوت باشد، مستأجر می تواند قرارداد را فسخ نماید؟
بله، در این شرایط مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره زمین کشاورزی را دارد.