سرقفلی وجه یا پولی است که مستأجر برای بهره مندی از منافع یک مکان تجاری، به عنوان صاحب ملک، به مالک یا مؤجر مکان تجاری پرداخت می کند. با این حال، مالکیت و اموال عینی مکان تجاری همچنان به مؤجر و صاحب اصلی تعلق دارد و قرارداد اجاره برای استفاده مستأجر از این اموال و مکان تجاری، با صاحب ملک منعقد می شود و اجاره ها توسط مستأجر به مالک یا مؤجر پرداخت می شود. اما اینکه وکیل سرقفلی کیست؟ موضوعی ست که در این مقاله بررسی خواهیم کرد.
وکیل سرقفلی
وکلا ویژه ای وجود دارند که در زمینه سرقفلی و اختلافات مرتبط با آن تخصص دارند، آن ها را وکیل سرقفلی می نامند. این وکلا علاوه بر داشتن دانش و تجربه لازم، باید با جدیدترین قوانین حقوقی نیز آشنا باشند. به همین دلیل در صورت بروز اختلافات مرتبط با سرقفلی، توصیه می شود حتما از یک مشاور حقوقی از گروه تاوکیل کمک بگیرید و به صورت آنلاین با وکیل واجد صلاحیت در این زمینه مشورت نمایید.
وظیفه وکیل سرقفلی
وظیفه اصلی یک وکیل سرقفلی این است که از حقوق مستأجر که به عنوان صاحب حق سرقفلی، با پرداخت وجهی به مالک عین مال، حق و امتیاز قانونی را می خواهد و در عرف به آن حقوقی مثل حق آب و گل و حق سبقت نسبت به ملک تجاری اطلاق می شود، دفاع کند. او باید از اینکه این حقوق از مستأجر سلب نشود، به دلیل عدم وجود موجب قانونی، اطمینان حاصل کند. زیرا فقط در شرایط خاص، موجر مجاز است که حق سرقفلی را از مستأجر سلب کند.
درباره حق کسب و پیشه یا تجارت
حق کسب و پیشه یا تجارت، یک حق است که به تدریج و با گذشت زمان برای مستأجر ایجاد می شود. وقتی مستأجر فعالیت و کار خود را آغاز کرده و اعتباری در میان مشتریانش بدست آورده باشد، حقی برای او شکل می گیرد که به آن حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند. این حق، به دلیل مدت زمان و تلاش مستمر مستأجر، ایجاد می شود و در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ تعریف شده است.
در سر قفلی و حق کسب و پیشه آیا امکان انتقال به غیر وجود دارد؟
در انتقال و واگذاری این حق، دو حالت وجود دارد:
- اگر مستأجر حق انتقال به غیر را داشته باشد، وفقاً به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر می تواند برای همان شغلی که در حال انجام آن است یا شغلی که مشابه شغل اول باشد، منافعی که از اجاره بدست آمده را با ارائه سند رسمی به غیر انتقال دهد.
- زمانی که حق انتقال به غیر از مستأجر گرفته شده و قرارداد اجارهای وجود ندارد. در این صورت، مستأجر بدون اجازه مالک مجاز به انتقال مورد استیجاری به طرف ثالث نیست و در صورت نقض این مقرره، مالک می تواند با پرداخت نصفی از حق کسب و پیشه، مورد استیجاری را خالی کند. این موضوع مطابق با ماده ۱۶ قانون روابط موجر و مستأجر است و نکته مهم این است که اگر مستأجر قبلی یا مستأجر جدید، مستحق دریافت نصفی از حق کسب و پیشه باشد، این مبلغ توسط کارشناس تعیین می‌شود. همچنین، مستأجر جدید باید با شرایط و مفاد قرارداد، مطابق با قرارداد اجارهای قبلی، هماهنگ باشد و در واقع، جایگزین مستأجر اولیه خواهد بود.
امکان به ارث رسیدن سرقفلی وجود دارد؟
بله، سرقفلی به ارث می رسد، حتی به زوجه (در صورتی که تا قبل از سال ۱۳۸۷ زوجه فقط از قیمت اموال غیر منقول و منقول ارث می برد اما بعد از آن مطابق با مواد ۹۴۶ و ۹۴۸ قانون مدنی زوجه از کل اموال ارث می برد)، زیرا سرقفلی جز حقوق مالی می باشد و ورثه می توانند آن را نسبت به سهم الارث خود دریافت کنند. بهترین وکیل سرقفلی، تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه را چگونه عنوان می کند؟ برخی از تفاوت های آن عبارتند از:
- در سرقفلی مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ عمل می‌شود و توافق طرفین مبنای آن است اما در حق کسب و پیشه مطابق با ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ عمل می شود و مبنای آن قانون است.
- مبلغی که در ابتدای اجاره، مستاجر به مالک به عنوان حق سر قفلی می‌پردازد تا زمان تخلیه ملک، به نرخ روز به مستاجر پرداخت گردد را حق سرقفلی می گویند. اما در حق کسب و پیشه برای مستاجر زمانی که در مدت اجاره است با توجه به شهرت کسب و کار و حق جذب مشتری که برای وی ایجاد می شود را حق کسب و پیشه می گویند. چه مستاجر مال یا وجهی را به مالک یا موجر داده باشد چه نداده باشد.
- در حق سر قفلی در ابتدای اجاره این مبلغ تعیین می گردد اما در حق کسب و پیشه اگر در زمان تخلیه تخلفی صورت گیرد بر اساس نظریه کارشناسی دادگستری تعیین می شود.
- سرقفلی قابل اسقاط است اما حق کسب و پیشه قابلیت اسقاط در ابتدای اجاره را ندارد زیرا در ابتدای اجاره حقی به وجود نیامده که قابل اسقاط باشد.
میزان و ارزش سرقفلی چگونه تعیین می شود؟
با توجه به ماده 10 از قانون روابط موجر و مستاجر76؛ بستگی دارد که بنای سرقفلی کمیت و کیفیت آن و اینکه در چه محلی قرار دارد و هم چنین امکاناتی که در آن محیط وجود دارد چگونه است. سپس توسط پیشنهاد مالکین و با توافق بین طرفین قرارداد تعیین می شود و اگر توافق صورت نگیرد باید به دادگاه مراجعه نمود تا توسط قاضی مشخص شود.
میزان و ارزش حق کسب و پیشه چگونه تعیین می شود؟
حق کسب و پیشه اساساً به مدت اجاره، شهرت قابل توجه مستأجر در محل معین مورد نظر، و نوع کسب و کار و تجارتی که انجام می دهد، برمبنای ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ تعیین می شود. این امور توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناس مشخص می گردد.
به چه مشاغلی حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد؟
سخن پایانی
در این مقاله تلاش کردیم به بیشتر سوالات در زمینه سرقفلی و وکیل سرقفلی پاسخ دهیم اگر شما نیز سوالی در این زمنیه دارید می توانید با ما در میان بگذارید تا پاسخ را در صفحه قوانین حقوقی قرارر دهیم.
سوالات متداول وکیل سرقفلی کیست؟
- آیا ملکی که سرقفلی آن متعلق به دیگری است را میتوان انتقال داد؟
بله، طبق قوانین مدنی و مقررات مرتبط با روابط موجر و مستاجر، انتقال ملک به شخص دیگر باعث از دست رفتن حق سرقفلی مستاجر نمیشود. مستاجر همچنان حق سرقفلی نسبت به ملک اجارهای را دارد مگر اینکه در قرارداد اجاره شرط خاصی در خصوص حق فسخ برای مالک در صورت انتقال ملک به فرد دیگر درج شده باشد. - آیا سرقفلی را می توان مورد مزایده قرار داد؟
در رای وحدت رویه شماره ۱۷۷۹-۷۱/۷/۱۲ شورای عالی ثبت ثبت شده است که بر اساس آن، انجام مزایده برای سرقفلی مغایر با حقوق اشخاص ثالث است و هر گونه فعالیتی در این زمینه حقوقی ندارد. - آیا مالک از فروش سرقفلی درصدی میگیرد؟
اگر مستاجر در قرارداد اجاره، حق انتقال به طرف ثالث را نداشته باشد، درآمدی برای مالک ایجاد نمیکند و حق سرقفلی به مستاجر تعلق میگیرد. اما اگر با رضایت مالک، مستاجر حق انتقال به طرف دیگر را داشته باشد، در این صورت میتواند با توافق درآمدی بدست آورد.