از دعاوی مهم که امروزه در دادگاه ها، بسیار به چشم می خورد؛ دعاوی ملکی می باشند. این دعاوی زیر شاخه های بسیار زیادی دارد که یکی از آن ها اجرت المثل ایام تصرف است. این دعوی معمولاً بعد از دعاوی خلع ید مطرح می شود، دعاوی خلع ید نیز جز دعاوی ملکی قرار می گیرند که دارای پرونده های متعددی در دادگاه ها می باشند. خلع ید به چه معناست؟ در مقاله مربوطه بخوانید.
برای این که بتوان نسبت به این دعوی، طرح دادخواست نمود؛ سه شرط لازم است:
- خواهان باید مالک باشد و بتواند مالکیت خود را با سند رسمی برای دادگاه اثبات کند.
- تصرف خوانده باید برای دادگاه روشن و واضح باشد.
- تصرف از نوع غیر قانونی و عدوانی باشد.( غاصبانه باشد.)
اجرت المثل در نگاه قانون
در قانون مدنی مفاد بسیار زیادی برای بیان ویژگی های اجرت المثل ایام تصرف ذکر شده است که ما در این قسمت چند مورد از مهم ترین های آن ها را برای شما آورده ایم.
ماده 320 قانون مدنی
« نسبت به منافع مال مغصوب هریک از غاصبین به اندازۀ منافع زمان تصرف خود و مابعد خود ضامن است؛ اگرچه استیفاء منفعت نکرده باشد، لیکن غاصبی که از عهدۀ منافع زمان تصرف غاصبین لاحق خود برآمده است؛ می تواند به هر یک نسبت به زمان تصرف او رجوع کند. »
ماده 337 قانون مدنی
« هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی، از مال غير استيفا منفعت کند، صاحب مال، مستحق اجرت المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع، مجانی بوده است.»
ماده 515 قانون مدنی
« خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به‌طور مستقل … اجرت‌المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن ازباب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.»
ماده 328 قانون مدنی
« هرکس مال غیر را تلف کند ضامن آن است و باید مثل ویا قیمت آن را بدهد اعم از اینکه از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد و اعم ازاینکه عین باشدیا منفعت و اگر آن را ناقص یا معیوب کند ضامن نقص قیمت آن مال است.»
ماده 331 قانون مدنی
« هرکس سبب تلف مالی بشود باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن شده باشد باید از عهده نقص و قیمت آن برآید.»
برای تفسیر مفاد قانونی بالا می توان گفت: هرگاه شخصی بدون قرارداد و رضایت مالک، ملکی را اشغال کند و از آن ملک و منافع آن استفاده کند بدون آن که از مالک آن رضایت گرفته باشد، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه خواستار مبلغی بابت استفاده خوانده از ملک و تلف شدن منافع خود باشد، به مبلغ گفته شده اجرت المثل ایام تصرف گفته می شود.
مرجع صالح رسیدگی به این دعوی
با توجه به میزان اجرت المثل ایام تصرف دادگاه صالح رسیدگی تعیین می گردد، اگر مبلغ آن بیست میلیون یا کم تر باشد، در شورای حل اختلاف قابل پیگیری است و اگر مبلغ آن بیشتر از بیست میلیون باشد در صلاحیت دادگاه عمومی قرار می گیرد.
مراحل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
برای مطلبه اجرت المثل، مالک، وکیل یا نماینده قانون وی باید مراحل زیر را انجام دهد:
- مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و اقدام به طرح دعوی مورد نظر با ارائه دادخواست مربوطه.
- ارائه مدارک لازم برای ثبت دادخواست، اعم از سند مالکیت، مدارک هویتی خواهان و ….
- مراجعه به دادگاه صالح تعیین شده با توجه به ارزش خواسته شده؛ برای رسیدگی به دعوی.
- اقدام به مطالبه اجرت،پس از ارائه نظر کارشناس و دادن رأی توسط قاضی و قطعی شدن آن
اجرت المثل املاک مشاع و اجاره ای
-
املاک مشاع
در املاک مشاع چون شرکا در همه ی اجزا ملک باهم شریک هستند، بنابراین برای هر اقدامی باید همه شرکا راضی باشند. در خصوص املاک موروثی نیز همین قانون پا برجا است. راجع به قوانین و راه های فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک بیشتد بخوانید.
-
املاک اجاره ای
بعد از اتمام قرارداد میان مستأجر و مؤجر، مستأجر باید یا ملک را به مالک تحویل دهد و یا اقدام به تمدید قرارداد و جلب رضایت مالک کند، در غیر این صورت از تاریخ اتمام قرارداد مشمول پرداخت اجرت المثل به مالک می شود.
نمونه دادخواست اجرت المثل ایام تصرف
-
دادخواست اجرت المثل ملک موروثی
خواهان……………
خوانده ……………..
وکیل : ………………….
تعیین خواسته و بهای آن :
تقاضای صدور حکم بر محکومیت خواندگان به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف…..دانگ از شش دانگ یک باب…………..به مساحت…….. متر مربع قطعه………تفکیکی از پلاک ثبتی ………. بخش…… تهران از تاریخ …….لغایت صدور حکم با جلب نظر کارشناس و جبران خسارت قانونی، هزینه دادرسی، هزینه کارشناسی و حق الوکاله وکیل فعلا مقوم به………………..
دلایل و منضمات :
- دادخواست
- فتوکپی سند مالکیت
- گواهی انحصار وراثت
- فتوکپی اجاره نامه
- عندالزوم استعلام ثبتی
- وکالت نامه
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه
احتراماً به وکالت از خواهان به استحضار می رساند :
به موجب فتوکپی سند مالکیت پیوستی مورث موکل به نام مرحوم ………… مالک رسمی ……دانگ از شش دانگ یک باب ………. به مساحت ………. متر مربع قطعه………تفکیکی از پلاک ثبتی ……….. بخش…… تهران می باشد که نامبرده برابر گواهی انحصار وراثت شماره ……. مورخه……… صادره از شعبه……….. دادگاه عمومی تهران در مورخه ……به رحمت ایزدی پیوسته و موکل نیز جزء وراث آن مرحوم می باشد.
برابر اجاره نامه های پیوستی خواندگان یادشده فوق به عنوان سایر وارث آن مرحوم ملک یادشده فوق را ازتاریخ ……….. به اجاره واگذار نموده و هیچگونه مبلغی از بابت اجاره آن محل به موکل پرداخت ننموده اند، علی هذا از دادگاه محترم تقاضای صدور حکم بر محکومیت خواندگان به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف محل موصوف از تاریخ……….. لغایت صدور حکم با جلب نظر کارشناس دادگستری و همچنین محکومیت آنان به جبران خسارات قانونی، هزینه دادرسی، هزینه کارشناسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهان استدعا می گردد. اسامی بقیه خواندگان: 2- آقای …… 3- آقای …….. 4- خانم ……… همگی به نشانی خوانده ردیف اول.
-
دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف عین مستأجره
خواهان ها:…………………….
خوانده:…………………..
وکیل:……………………………
خواسته: مطالبه اجرت المثل ایام تصرف عین مستاجره از تاریخ …… تا زمان صدور حکم و اجرای آن فعلاً مقوم بر….. تومان با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری بانضمام بدواً صدور قرار تأمین خواسته و اجرا قبل از ابلاغ مطابق با ماده ١٠٨ قانون آیین دادرسی مدنی بابت……… میلیون تومان مبلغ ودیعه بانضمام هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل.
دلایل و منضمات دادخواست:
- کپی مصدق اجاره نامه به شماره…..… مورخ………
- کپی کارت ملی خواهان ها
- وکالتنامه شماره………
- وکالتنامه شماره……..
- وکالتنامه وکیل به شماره ….
- گواهی حصر وراثت به شماره …… مورخ …..… صادره از شعبه ……. مجتمع شماره …..… شورای حل اختلاف
- کپی سند مالکیت به شماره …..
- قرارداد مشارکت در ساخت مورخ … به شماره …
ریاست محترم دادگاه
با سلام و عرض ادب
احتراماً اینجانب … به وکالت از خواهان های دعوا باستحضار عالی می رساند:
به موجب قرارداد اجاره منعقده فی مابین مورث موکلین (مرحومه …) و خوانده محترم آقای …، منافع شش دانگ یک واحد آپارتمان واقع در … از تاریخ … لغایت … (یک سال کامل) در ازای مبلغ … میلیون تومان بابت ودیعه و پرداخت اجاره بهاء ماهیانه به مبلغ … میلیون تومان منعقد گردیده است. پس از پایان مدت اجاره، قرارداد اجاره بنا بر توافق طرفین از تاریخ … الی … تمدید شده است.
نظر به اینکه قرارداد اجاره منعقده در تاریخ … منقضی شده است ولی مورد اجاره همچنان در تصرف خوانده قرار دارد و با توجه به عدم تمدید قرارداد اجاره و ادامه تصرفات آنان و اینکه اجاره بهای ماهیانه به میزان … تومان می باشد.
فلذا به استناد مواد 494 قانون مدنی و 198 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی صدور حکم به محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ…….. تا زمان صدور حکم و اجرای دادنامه وفق نظر کارشناس رسمی دادگستری به انضمام کلیه خسارات قانونی و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعاست.
آدرس ملک …….
نمونه دیگر از دادخواست اجرت المثل ایام تصرف عین مستأجره
کلام آخر
در قوانین کشور ما برای هر مسئله حقوقی و کیفری مفادی وضع شده است اما ما باید بدانیم چگونه از این قوانین به نفع خود بهره ببریم، که خود این موضوع دارای چالش های فراوانی می باشد. اما مشورت با یک وکیل با تجربه در هر زمینه ی حقوقی اعم از دعاوی اجرت المثل ایام تصرف، خلع ید و …… می تواند بسیاری از این چالش های رو به رو را برای ما برطرف کند.
پرسش های مرتبط
- شروط لازم برای طرح دعوی اجرت المثل چیست؟
- خواهان باید بتواند مالکیت خود را با سند رسمی به دادگاه ثابت کند.
- تصرف خوانده باید علنی و واضح باشد.
- تصرف باید غاصبانه باشد.
- اجرت المثل ایام تصرف چیست؟
زمانی که شخصی بدون رضایت مالک یک ملک، آن ملک را تصرف کند و از منافع آن استفاده نماید، مالک ملک می تواند در دادگاه صالح طرح دعوی نماید و مبلغی را برای مدتی که ملک در تصرف آن شخص بوده است طلب نماید، به این مبلغ اجرت المثل ایام تصرف می گویند.
- مرجع صالح رسیدگی به اجرت المثل کدام مرجع می باشد؟
اگر اجرت المثل بیست میلیون و یا کم تر باشد در شورای حل اختلاف پیگیری می گردد و برای مبالغ بالاتر باید به دادگاه عمومی مراجعه کرد.
- اجرت المثل ایام تصرف معمولاً بعد از چه دعوی مطرح می گردد؟
بعد از دعوی خلع ید مطرح می گردد.