در چند دهه اخیر به علت بالا رفتن قیمت ملک، افراد اقدام به خرید ملک به صورت شراکتی می کنند. فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک یکی از دعاوی مهم ملکی می باشد که در دادگاه ها بسیار به چشم می خورد.
شاید در درجه اول خرید ملک به این صورت راحت باشد اما دردسرهای خود را برای فروش به همراه دارد. به ملکی که مالکیت آن بین چند نفر تقسیم شده است ملک مشاع می گویند که اصطلاح حقوقی این شرایط اشاعه نام دارد؛ که به این معناست که همه ی شرکا در جز به جز آن ملک حق مالکیت دارند. حال اگر با ملک مشاع خود به مشکل برخوردید کافیست با یک وکیل ملکی صحبت کنید تا از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری به عمل آورید.
معمولاً افراد فکر می کنند فروش سهم خود بدون اجازه ی بقیه ی شرکا امری قانونی است؛ بنابراین اقدام یه این کار می کنند و خود را با عواقب حقوقی این کار درگیر می کنند.
قوانین فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
در خصوص فروش ملک مشاع، مفاد زیر به تصویب قانون گذار رسیده است:
ماده ۵۸۹ قانون مدنی فروش ملک مشاع
«هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.»
ماده ۵۹۱ قانون مدنی فروش ملک مشاع
«هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند به عمل می‌آید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.»
ماده ۵۹۸ قانون مدنی فروش ملک مشاع
«ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.»
ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشترک
«ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود.»
انواع اشاعه در ملک مشاع
اشاعه به دو صورت اتفاق می افتد:
اشاعه اجباری
در این نوع شراکت افراد با خواست خودشان در مالکیت یک ملک شریک نشده اند، مانند اموالی که از میت به ورثه آن ارث می رسد.
اشاعه اختیاری
در این حالت از شراکت افرادی با علم و آگاهی از این موضوع دست به شراکت در مالکیت یک ملک می زنند.
مالکیت یک ملک مشاع
مالکیت یک ملک مشاع از سه طریق اتفاق می افتد:
- فردی که مالک کل یک ملک است تصمیم بگیرد مقداری از آن را به نام شخص دیگری بزند.
- ملکی به افراد ارث برسد در آن صورت هر فرد به میزان سهم الارث خود در ملک شریک است.
- افرادی که به صورت شراکتی اقدام به خرید یک ملک می کنند.
راه حل های قانونی برای فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
قانون گذار برای پایان دادن به اشاعه بین شرکا راه حل هایی را در نظر گرفته است، با اجرایی شدن هر یک از راه حل های زیر فروش ملک اشاعه بدون اجازه شریک امکان پذیر می شود که در ادامه این راه حل ها را باهم بررسی خواهیم کرد:
افراز
افراز به معنای مشخص کردن سهم هریک از شرکا در سهام و متراژ ملک است که توسط کارشناسان اداره ی ثبت اسناد و املاک؛ با تکیه بر اسناد و شواهد و قرائن انجام می گردد.
تعدیل
در صورتی که قسمت های مختلف مال مشاعی از ارزش یکسانی برخوردار نباشد؛ سهم هر یک از شرکا از نظر ریالی تعدیل می گردد و ممکن است از نظر مساحتی با هم متفاوت باشند.
§ تقسیم به رد
اگر دو مورد بالا قابل اجاره نباشند؛ مبحث تقسیم به رد به میان می آید، به این معنا که وجه یا مالی خارج از ملک به سهم بعضی از شرکا اضافه می گردد تا عدالت در تقسیم رعایت شده باشد؛ بنابراین گاهی ممکن است یکی از شرکا اصلاً سهمی در اصل مال نبرد.
موارد ممنوعیت تقسیم ملک مشاع
- اگر حتی یک از شرکا در حین تقسیم متحمل ضرر و زیان گردد، تقسیم آن مال مشاع ممنوع است.
- تقسیم مال موقوفه ممنوع است.
- در صورتی که منع قانونی یا قراردادی وجود داشته باشد.
- در صورت وجود سند معارض نسبت به یک موضوع که تا زمان رفع تعارض تقسیم مال ممنوع می شود.
حق شفعه در مال مشاع
طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی:
«هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.»
به زبان ساده می توان گفت:« هرگاه دو نفر در مالکیت یک ملک شریک باشند، یکی از شرکا می تواند با پرداخت مبلغ پیشنهادی شریک خود به او، صاحب تمام آن ملک شود.»
ویژگی های حق شفعه به شرح زیر است:
- ملک مشاع باشد.
- تعداد شرکا فقط دو نفر باشد.
- یکی از شرکا باید قصد فروش داشته باشد.
- شریکی که قصد خرید سهم شریک مقابل را دارد باید بدون اتلاف وقت مبلغ درخواستی او را تهیه کند و بپردازد.
فروش ملک مشاع غیر قابل افراز بدون اجازه شرکا
ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع :
« در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.»
نمونه دادخواست تقسیم ملک مشاعطبق ماده بالا در صورتی که ملکی قابل افراز نباشد مثلاً مساحت آن از نظر اداره ثبت اسناد کم باشد، گواهی بر مبنای غیر قابل افراز بودن ملک صادر می گردد.
هر یک از شرکا می تواند با در دست داشتن این برگه به تنظیم دادخواست در خصوص فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک بپردازد تا فروش ملک را دادگاه در دست بگیرد، فروش این گونه املاک معمولاً از طریق مزایده انجام می شود.
ماده ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع :
« وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.»
نمونه دادخواست های ملک مشاع
دادخواست تقسیم ملک مشاع
دادخواست فروش ملک مشاع
کلام پایانی
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک همان طور که توضیح داده شد،غیرقانونی می باشد، حتی در خصوص رهن و اجاره، تغییر و یا هرگونه اقدام ساخت و سازی در ملک مشاع نیاز به اجازه شریک است.
مشاوره با وکیل دعاوی ملکی یکی از کارگشا ترین اقدامات در خصوص این مشکلات می باشد.
پرسش های مرتبط
- آیا فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا امکان پذیر است؟
خیر، فروش سهم خود نیز در املاک مشاعی بدون اجازه شرکا مقدور نمی باشد. - افراز در ملک مشاع به چه معناست؟
افراز به معنای مشخص کردن سهم هریک از شرکا در سهام و متراژ ملک است که توسط کارشناسان اداره ی ثبت اسناد و املاک؛ با تکیه بر اسناد و شواهد و قرائن انجام می گردد.