افراد بسیار هستند که از پس خرید خانه برنمی آیند و یا به هر دلیلی نیاز دارند تا یک ملکی را برای سکونت خود اجاره کنند. این افراد باید با نکات حقوقی در مورد اجاره خانه آشنا باشند تا از ضرر و زیان خود جلوگیری کنند.
قرارداد اجاره برای اموال منقول مانند اتومبیل و اموال غیرمنقول مانند خانه قابل تنظیم است که در این مقاله ما به نکات حقوقی مرتبط با خانه می پردازیم.
شایان ذکر است که دانستن این موارد حقوقی برای مؤجر نیز لازم است تا او نیز بتواند از حقوق خود دفاع نماید. این قوانین و نکات را می توان به سه دسته مختلفِ نکات مرتبط با قبل از انعقاد قرارداد، نکات حین انعقاد قرارداد اجاره و نکات بعد از انعقاد قرارداد(در هنگام تحویل عین مستأجره به مستأجر) تقسیم کرد.
نکات حقوقی اجاره خانه کدام ها هستند؟
اجاره خانه، آپارتمان یا همان مسکن یکی از رایج ترین نوع قراردادهای اجاره است که روزانه شاید تعداد بسیار زیادی از آن ها تنظیم شود.
نکات و قوانین حقوقی در مورد اجاره خانه به سه بازه ی زمانی تقسیم می شود که در ادامه به توضیح هر یک از آن ها خواهیم پرداخت.
1 – نکات حقوقی در مورد اجاره خانه قبل از انعقاد قرارداد
- باید تمام ویژگی هایی که توسط بنگاه یا مؤجر برای خانه بیان شده است با خود خانه تطبیق داده شود، زیرا تمام این ویژگی ها در قرارداد اجاره خانه ذکر خواهد شد و مستأجر موظف است که بعد از اتمام قرار داد تمام آن ها را به صورت تمام و کمال و سالم به مؤجر تحویل دهد.
- بررسی مدارک هویتی مؤجر و مدارک ثبتی خانه یکی دیگر از امور مهم قبل از تنظیم قرارداد است، زیرا تنها مالک یا وکیل قانون آن اجازه ی تسلیم خانه به مستأجر و تنظیم قرارداد اجاره را دارد.
- اگر مستأجر قصد داشته باشد که خود نیز خانه را به شخص دیگری اجاره دهد، باید این موضوع را به عنوان یکی از شروط اجاره به قرارداد اضافه نماید، در غیر این صورت این اجازه از او سلب خواهد شد.
- بررسی قبض های خدماتی خانه نیز یکی از نکات حقوقی مهم در مورد اجاره خانه قبل از تنظیم قرارداد است، زیرا اگر این قبوض تسویه نشده باشد، بعد از تنظیم قرارداد اجاره اثبات و دریافت مبلغ آن ها ممکن است دشوار باشد.
- اگر ملک دارای چندین مالک باشد، اذن تمام شرکا برای اجاره و تحویل خانه به مستأجر نیاز است؛ بنابراین این موضوع را حتماً بررسی کنید.
- وکالت نامه کسی را که قصد اجاره ملکی را دارد به طور دقیق بررسی نمایید.
2 – تنظیم قرارداد اجاره
- اهلیت داشتن طرفین قرارداد یکی از مهم ترین مسائل در هنگام تنظیم قرارداد اجاره است. اهلیت داشتن به معانی داشتن سن قانونی و رشد کافی عقل برای انجام امور مالی است.
- داشتن مدت زمان معلوم برای اجاره نامه ها شرطی بسیار مهم است، زیرا قراردادی که بدون مدت زمان تنظیم شود از نظر قانونی باطل است.
- تاریخ شروع قرارداد را حتماً مشخص نمایید، زیرا در صورت مشخص نبودن این تاریخ، شروع قرارداد از تاریخی که قرارداد تنظیم شده است، محاسبه می شود.
- تعیین تاریخ دقیق تسلیم عین مستأجره به مستأجر یکی دیگر از شروطی است که باید حتماً در قرارداد ذکر شود.
- تعیین دقیق اجاره بها و موعد دقیق پرداخت آن و همچنین تعیین شماره حسابی دقیق برای واریز آن ، از اموری است که باید حتماً مورد توافق قرار گرفته و در قرارداد ذکر شود.
- درج شروطی که سبب برخورداری مؤجر یا مستأجر از بند خیارات می شود.
- امضا و اثر انگشت دو طرف معامله در پایین تمام برگه های قرارداد اجاره و همچنین امضا دو نفر به عنوان شاهدین از موارد اجباری در تنظیم تمام قراردادها می باشد.( اعتبار مبایعه نامه بدون کد رهگیری به اندازه مبایعه نامه های دارای کد رهگیری می باشد.)
- اگر دو طرف تعهد کرده اند که کاری را انجام دهند، باید حتماً در قرارداد ذکر شود تا در صورت عدم انجام آن، طرف دیگر بتواند از نظر قانونی پیگیری کند.
3 – بعد از تنظیم اجاره نامه
- مؤجر باید عین مستأجره را با شرایطی به مستأجر تحویل دهد که قابلیت بهره برداری مطلوب از آن وجود داشته باشد.
- اگر بعد از تحویل ملک مستأجر متوجه عیب یا مشکل در خانه شود و مؤجر از رفع آن عیب امتناع ورزد، مستأجر می تواند قرارداد را فسخ نماید.
- اگر بعد از تحویل عین مستأجره دچار مشکلی غیر قابل رفع شدن گردد، مستأجر می تواند برای فسخ قرارداد اقدام نماید و مبلغی را که برای رهن به مؤجر پرداخته است طلب کند.
- براساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد.
- ماده ۴۸۷قانون مدنی هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
کلام پایانی
آشنایی با نکات حقوقی در مورد اجاره خانه کمک می کند تا مستأجر و مؤجر از حقوق خود مطالع باشند و در صورت هرگونه مشکل، برای رفع آن به صورت قانونی اقدام نمایند.
آشنایی با نکات حقوقی قبل از تنظیم قرارداد به صورت یک اقدام پیشگیرانه است و می تواند از ایجاد ضرر و زیان برای طرفین قرارداد جلوگیری کند. اما اگر در هنگام تنظیم یک قرارداد به همراه یک مشاوره حقوقی تمام نکات را بررسی کنید، دیگر هیچ جای نگرانی برای شما باقی نخواهد ماند.
سؤالات متداول
- اگر مستأجر بعد از تحویل متوجه شود که ملک دارای یک سری عیوب است، آیا می تواند از حق فسخ خود استفاده کند؟
اگر مؤجر برای رفع این عیوب اقدامی انجام ندهد، مستأجر می تواند از حق فسخ خود استفاده نماید.
- آیا داشتن اهلیت برای تنظیم قرارداد اجاره خانه اهمیت دارد؟
بله، داشتن اهلیت از امور بسیار مهم در تنظیم قرارداد اجاره است.
- اگر در قرارداد تاریخ تحویل قید نشود، تکلیف چیست؟
تاریخ تنظیم قرارداد اجاره به عنوان تاریخ شروع قرارداد در نظر گرفته می شود.